スラム化する郊外と
マンションの「現在」…
高齢者と空き住戸だらけで修繕もできず
2017.06.10 Business Journal
文＝牧野知弘／オラガ総研代表取締役
野村総合研究所の予測では2033年には日本国内の空き家数は2000万戸を超え、空き家率は30％を超えるとされる。
一般的には空き家率は30％を超えると急速に治安が悪化し、環境悪化を嫌気した人々が、地域から脱出を始めるといわれている。
つまり、日本は国全体が30％という「限界値」を超える異常事態になるのだ。
ということは、おそらくこの頃には日本の多くの地域社会が崩壊の危機に晒されることになる。
そしてこの崩壊は、地方の中山間地域から始まり、都市郊外部、そして都心部へと広く、深く「病が広がる」かのように蝕まれていくことになる。
首都圏の不動産価格は、アベノミクス効果で全体が上昇しているかのように報道されているが、実態は異なる。
実は、首都圏郊外の不動産価値は、急速に下げ足を速めているのだ。
首都圏郊外部で育った年齢も若くてバリバリ働ける人たちは、都心部に生活拠点を移し始め、地域に残されるのは高齢者ばかりになっているのが現状だ。
首都圏でも千葉県や埼玉県の郊外や、船橋や松戸といった中核都市でも駅からバスで行くような、昔「ニュータウン」と呼ばれた住宅地の中古価格は、マンションで「くるま一台分」（250万円から300万円）、戸建てでも1000万円を大きく下回るような「暴落状況」になっている。
平成バブルの頃はおそらく4000万円から5000万円くらいはしたであろう物件の価値が、10分の1程度にまで縮小しているということだ。
地域社会との接点が希薄
残念なことに首都圏郊外のニュータウンと呼ばれた多くの地域は、1970年代以降に開発された新しい街で、地域に根差した文化や伝統といったものは存在しない。
住民の多くは、元サラリーマン。
家と会社との間を往復するばかりで、地域社会との接点が希薄だった人たちだ。
家は核家族が中心。
祖父母などが同居しているケースは稀で、両親と子供たちだけという二世代だけのものが中心だ。
地域社会としては、住宅が分譲された同時期に一斉に入居した、ほぼ同じ年代、同じ経済状況の人たちばかりだ。
初めのうちは若くて活気があふれていた街も、住民は一斉に歳をとり、街中から子供たちの声は消え、高齢者ばかりのひっそりとした街になる。
子供たちはすでに学校を卒業し、都心部の会社に就職し、会社から近くの都心居住を選択している。
夫婦共働きが当たり前の現代。
子供を保育所に預けて都心まで1時間半以上もかけて通勤するなどという生活スタイルは、そもそも「あり得ない」のだ。
また、彼らは自分たちが育った都市郊外部に対してあまり愛着を持っていないのが特徴だ。
当たり前である。
小学校くらいまでは地元の学校に通っていた彼らだが、地域の公園で遊んでいたのは小学校低学年まで。
高学年からは連日の塾通い。
ひたすら学校と塾と家との間を往復するだけの生活は、父親のそれとあまり変わりがない。
親たちの故郷像にある、小鮒を釣った川もなければ、兎を追った野原もないのだ。
彼らが経験したのは、私立中学に合格したのち、やはり父親と同じように電車に乗って、学校と家との間をひたすら往復するだけの生活だ。
地域社会に溶け込む余地など、もともと残されていないのだ。
このようにまったく地域に対して「無関心」で育った子供たちは、都心居住を選択したのちは、自分たちが「育ったはず」であるニュータウンには戻ってはこない。
そもそも地域に対する愛着など欠片もないからだ。
子供たちがまだ小さかった頃には、サラリーマンの父親のなかでも少しは元気があった人たちが、盆踊りを催して壇上で太鼓をたたき、お祭りや食事会などを企画し、地域社会の絆をつくろうとしてきたが、それも今は昔。
地域に残された人たちが高齢者ばかりになると、なんだか活気がなくなり、お祭りに集まる人たちも急速に減ってしまう。
そのうちみんな億劫になって家に引き籠もるようになる。
ただでさえ、新たに開発された土地で、伝統も文化もない地域だ。
集まってきた人たちの「出自」もさまざまである。
職業はほとんどがサラリーマンで、何か特殊な技能や能力があるわけでもない。
もともとサラリーマンという種族は、会社以外の人生というものを味わったことのない人たちだ。
会社の「役職」だけが自分を表現する手段だった彼らにとって、言うことを聞いてくれない妻や子供に加えて、いまだかつて「触れて」もこなかった地域社会の人たちと交わり、今さら新たな自分を再構築していくことはなかなかにして困難な作業といわざるを得ない。
子供たちが「後を継ぐ」わけでもなく地域社会から次々と櫛の歯が抜けるように去って行ってしまった地域では、地域の絆を保つ術がどこにもないというのが実態なのだ。
老朽したマンションの実像
空き家といえば戸建て住宅ばかりを思い浮かべがちだが、マンションになると事態はさらに深刻だ。
マンションの多くは区分所有という権利形態だが、この形態が曲者だ。
分譲時点では多くの所有者は同じような経済状態、家族構成だったものが、時代の経過とともに変化する。
子供たちは家を出て、やはり親の元に戻ってはこない。
戸建てに比べ、マンションは近所づきあいにあまり気兼ねしなくてよいと考えて入居した人が多いはずだ。
しかし建物も老朽化して、いざ大規模修繕や建替えを考えなければならない時点に至って、人は初めて、これらの決断に際して、他の区分所有者と真剣に向かい合わなければいけないことに気づくのだ。
分譲当時はマンション住戸の多くに所有者が住んでいたものが、賃貸に拠出していたり、親が亡くなってそのまま空き住戸になっている住戸も目立つ。
なかには寝たきりの状態の高齢者の単身世帯まで出現しているのが、老朽化したマンションの平均的な実像だ。
ここでマンション全体として「何か」を決めようとしても、区分所有者同士の意見を集約することは非常に難しくなってしまう。
管理組合総会でも住民エゴがまともにぶつかり合い、物事を決められない。
空き住戸が増えて管理費や修繕積立金が思うように集まらなくなるにつけ、マンションから逃げ出す住民も増え始める。
ひとりだけ優等生を演じても、マンションは区分所有者全員の協力を得ていかなければ、実質は何事もスムーズに決まっていかないという性格を抱えた、実に「やっかい」なコミュニティーなのだ。
マンションというコミュニティーの崩壊だ。
マンションはいわば建物内でのひとつの地域社会でもある。
ひとつひとつのマンション内での地域社会の崩壊がやがて地域全体の崩壊につながっていくことは容易に想像できるだろう。
地域社会が崩壊していくことは、スラム化への道でもある。
空き家や空き住戸には不法滞在の外国人や不逞の輩が巣食い、地域は不法地帯へと変貌を遂げていく。
これまでこうした光景は遠い外国での話で、自分たちは関係がないと思ってきた我々日本人も、遠くない将来、こうした事態に確実に直面することになるのである。
日本社会は今、急速に「二極化」している。
「富める者」と「困窮する者」への二極化だ。
地域社会の崩壊は、これまで地域を支えてきた中間層が衰退し、大多数の困窮者が空き家や空き住戸に巣食い、地域ごとスラム化する危険を孕んでいる。
多くの地域社会が崩壊を始める日本で、「家」というひとつの地域社会の単位が今危機に晒されているのである。
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小規模・大規模改修をしながら スラム化の進行を食い止めてきましたが、全面建て替えか 売却かが課題になってきています。